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降温政策持續傳導 房地產市場近況如何

易達集運 來源:證券時報 2021-09-30 16:56我來説兩句
  
在政策收緊、成交萎縮、房企流動性持續承壓的背景下,房企及上下游企業生存情況如何?調控究竟產生了怎樣的影響?記者日前廣泛採訪了開發商、中介、購房者、專家等,從不同維度勾勒當前房地產市場的輪廓。

  原本“金九”是銷售旺季,但今年房地產市場卻格外冷清。市場降温的信號已被房地產鏈條的各個環節所感知,房地產市場投資、銷售以及房價數據整體下滑,受融資收緊與銷售回款放緩兩頭夾擊,房企流動性進一步承壓,生存發展面臨挑戰,甚至引發市場對風險加劇的擔憂。

  在政策收緊、成交萎縮、房企流動性持續承壓的背景下,房企及上下游企業生存情況如何?調控究竟產生了怎樣的影響?記者日前廣泛採訪了開發商、中介、購房者、專家等,從不同維度勾勒當前房地產市場的輪廓。

  “一個月內,我們店一共成交2套房”

  “這個月我1套都沒有成交,我們店一共就成交了2套房。”鏈家某中介紀某負責的區域是被稱為“宇宙中心”的北京市海淀區五道口,這裏聚集着眾多科研院校、互聯網科技公司,也有不少優質學區,在北京屬於“寸土寸金”的價格高地,成交一直較為活躍。

  今年上半年,紀某所在門店的成交量是每月十幾到二十多套,而現在的成交量不到上半年的十分之一。

  北京東四環外四惠區域某中介周某告訴記者,最近他的成交頻率是兩個月一單,原來則是一個月兩三單。

  原本是銷售旺季,今年房地產市場卻格外冷清。需求端觀望情緒加重,入市更謹慎;一些不急於出手的二手房業主已經撤下了房源。甚至有部分開發商放緩了拿地和開發進度,陸續有土拍流拍發生。

  記者從深圳福田區一中介人員處獲悉,最近客户看房的都是想買筍盤,大大低於前期成交價的才會成交。某小區相似户型,3月份成交價是460多萬元,最近成交價只有335萬元。

  業主也在放慢出手速度。一方面,一些資金需求不緊迫的業主選擇觀望;另一方面,需要資金的業主更關注尾款能否及時到賬,這一環節現在卻充滿變數。

  一位鏈家業務員告訴記者,過去是批貸就可以去辦過户了,拿新房本去質押,然後走放款流程。最近銀行放款緩慢,部分銀行甚至要等7個月後才放款,因此很多業主就要拿到尾款才交房。這樣一來,從購房者的角度看,即使現在買了,也要到明年才交房。所以很多客户現在也不着急了,就多看看但不成交。

  市場的疲弱已經傳導至開發商。一位東部省份三線城市開發商告訴記者,“這邊已經沒有多少人去拿地了,明年除了幾個拆遷的項目,其他的新樓盤目前還沒聽説幾個。市場飽和,二手房拋壓大。”

  上述現象並非個例。克而瑞數據顯示,8月克而瑞百強房企銷售面積、銷售金額分別同比降26%、20%,降幅較7月進一步擴大。7~8月全國商品房銷售規模較2020年、2019年同期跌12%、2%,東部地區增速回落13個百分點。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析,8月市場全面降温,重點50城市二手房成交量連續多月環比下降,九成以上的城市二手房成交量同環比均下降,上海、杭州等重點城市同環比降幅均較大;價格下跌城市數量增多,深圳二手房房價連續4個月下跌,徐州、銀川、金華等城市也出現下跌。

  銀行捂緊錢袋

  房企銷售承壓

  “金九銀十”成色不再已是不爭事實。在業內人士看來,樓市整體降温,實則反映政策調控已見成效。從“三道紅線”到“房地產貸款集中度管理制度”,不僅使得房企融資端持續承壓,也拉長了銷售回款的週期,對於在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐的房企來説,形勢越發嚴峻。

  從融資端來看,房企債券融資方面,今年前8月融資規模累計增速較前7月加速下滑。貝殼研究院統計,前8月房企發債累計約6999億元,同比下降21%。其中,8月單月房企境內外債券融資規模約571億元,環比減少39.8%,同比減少54.2%。

  另一條主要的資金迴流渠道即通過銷售回款的速度也在減慢。央行數據顯示,8月份,居民中長期貸款同比降低23.55%,連續4個月同比下降。從增量角度看,據平安證券研報統計,新增房貸佔金融機構新增貸款比重連續三季度下滑。2021年上半年,主要金融機構新增房地產貸款2.42萬億元,同比降19.1%。其中二季度新增房地產貸款7500億元,佔新增總貸款比重為15%,佔比連續3個季度下滑。

  記者瞭解到,受限於房貸集中度管理,有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模,還有銀行部分區域性分行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完,使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

  一位北京朝陽區中介告訴記者,上半年各個銀行的額度和排單都沒有明顯調整,近兩年市場比較平穩,銀行的二手房貸款額度是非常寬裕的,所以也沒刻意節制。一直到8月份放款速度變化都不明顯,但從9月份開始,個別銀行開始不接單了。甚至有的銀行放款要等7個月,這種情況客户一聽就走了。某國有大行分支行都是這個情況,小銀行更沒法保證。

  該中介透露,現在找銀行做房貸的話,放款時間都不能保證,現在能接單的銀行基本都要3個月左右。某國有大行一支行現在要求住房貸款客户簽署承諾書,承諾7個月不放款客户也不能找銀行麻煩。

  “幾家我們合作的銀行都説不確定,會不會因為今年積壓的單子導致明年一季度都沒有額度,需要挪到二季度,或者會不會因為市場比較穩定政策又放開了,都不好説。”該中介表示。

  融資與回款雙重承壓,房企面臨巨大挑戰。中原地產首席分析師張大偉告訴記者,二手房成交量下滑對房企銷售影響顯著。一、二線城市基本都存在限購要求,在有限購要求的城市裏,有新增需求的購房者往往採用換房策略,即先賣出二手房再購房。因此,一旦二手房成交量下降,開發商的新增銷售壓力也會隨之增大。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者解釋,當前樓市下行就在於“高週轉+高槓杆”的模式難以持續。一是房屋銷售節奏放緩,所以難以存在高週轉;二是當前不存在高槓杆模式,即資金方面會越來越緊。

  土地市場遇冷

  地方財政承壓

  在多家房企因現金流緊張而“手頭緊”的同時,近期重點城市開展的第二輪集中供地情況也較第一輪有所降温。

  由於首輪集中供地存在部分城市土地溢價率居高、部分房企“掛馬甲”參與競拍等問題,各地紛紛延遲了原定於7月的集中掛牌工作並調整了土拍規則。多地的第二輪土拍規則調整主要集中在加強房企購地融資監管,提出“競報高品質方案”(下稱“競品質”)要求,明確土地溢價上限以及取消“競配建保障性住房建築面積”等要求。張大偉對此表示,多地第二輪土拍規則一方面抬高了房企參與土拍的門檻,另一方面也降低了房企的拿地成本。

  從實際出讓情況看,優化後的第二輪土拍規則引發了多地土地流拍率的上升。中原地產研究中心統計數據顯示,福州、青島、濟南等10個城市在第二輪集中出讓了465宗土地,其中有超過118宗土地暫停出讓,佔據這些城市的25%。

  張大偉認為,整體來看,今年各地房地產調控密集且信貸緊張,樓市開始全面降温,疊加土地出讓政策收緊,導致了整體第二輪土地開啓全面遇冷。同時,“競品質”成為第二輪多地集中供地新要求,明顯增加了房企施工成本,一定程度上降低了房企拿地意願。

  土地市場遇冷後,又在進一步助推本輪樓市下行。環業投資IP Global中國區首席經濟學家柏文喜對記者表示,今年實施的集中供地政策原本定位是降低房企整體拿地價格水平的同時保證土地出讓金收入最大化,但因為政策設計過於理想化,在事實上卻對房企本來就緊張的流動性方面,形成了雪上加霜的效應,助推了本輪樓市下行的幅度與波及面。

  值得注意的是,由於土地市場遇冷,地方財政收入也受到衝擊。從財政部發布的8月財政收支情況來看,雖然1~8月累計國有土地使用權出讓收入47110億元,同比增長12.1%。但8月單月的國有土地使用權出讓收入同比下降17.54%。

  雖然土地出讓收入減少,但多地的成交樓面價整體保持穩定。中指研究院指出,土拍規則優化下多數已成交城市二批次地塊成交樓面均價較首批有所下跌,但仍高於2020年全年地價。

  對此,柏文喜認為,整體地價依然堅挺,或反映出地方政府出於維護土地財政收入而不願將土地價格隨行就市的心態,也反映了地方財力目前所面臨的重壓現實。

  “整體地價的穩定也説明房地產市場並未出現質變,地價整體上行還是主流現象。這種情況下,房企只要是按規矩拿地、做開發,就算有短時的流動性緊張也能活下來。”張大偉告訴記者。

  重創還是陣痛?

  樓市下行影響將分化

  當前,部分房企引發的信用危機仍在持續發酵。在多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產市場銷售、投資等數據整體下滑下,房地產市場似乎已沉入谷底,引發了市場的恐慌、悲觀情緒。整個行業面臨的流動性困難,到底將對房地產行業帶來多大影響?

  接受採訪的專家們一致認為,當前部分房企帶來的信用危機需要警惕,或將對民營房企的融資和交易產生衝擊。總體來看,當前部分房企流動性緊張引發的風險依然可控,仍有足夠的金融工具與政策手段應對市場可能面臨的風險。

  在中國豪宅研究院院長朱曉紅看來,表面上是“三道紅線”卡了脖子,政策從嚴從緊束縛了房企的手腳,沒有給房企以喘息與更多的反轉機會。實際上,與房企的慣性思維有很大關係,認為政府一定會給予企業糾錯、改錯的機會。所以,對“三道紅線”的威懾力、執行力度沒有在認識上高度重視。很多經過風浪的大房企、品牌房企以老運動員的姿態輕鬆應對。但這次是真的犯了經驗主意的錯誤。沒把握好時間差,沒有做好應急預案。

  “可以説,此輪調整是對房地產行業的一次重整。”我愛我家控股研究院院長蔡宗翰告訴記者,當前房地產行業正處於陣痛期。將過去地產商的高槓杆、高週轉無序擴張、擴規模的“發展泡沫”擠出,讓優質地產商、有合理資金運作的地產商重新成為市場核心,這也是維護地產市場穩定發展秩序的核心價值所在。

  蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金對記者表示,近期部分房企信用危機或造成銀行對民營房企的信用違約擔憂加劇,厭惡情緒上升,按照銀行對風險的厭惡程度,可能波及大量民營房企。需要注意的是,供應商後續可能會要求更多房企現款交易,進一步壓制房企和房地產市場的融資環境,槓桿率的進一步去化還會壓制房地產投資和相關產業鏈的增長,更多房企債務問題導致銀行和金融體系的更多壞賬風險也需重新審視。

  嚴躍進提醒,近期爆發風險的房企普遍都是大房企,從系統風險的角度看波及面大,且曝出流動性緊張的房企數量有增加趨勢,容易形成系統性風險,需要監管部門警惕。而中小民營房企的壓力在近年來持續存在,也需要時刻關注整體情況。

  多位專家還指出,在本輪下行中,由於銀行等金融機構將對民營房企融資更謹慎,一些現金儲備較豐厚、融資便利和融資成本低的“三好學生”房企將獲得機遇,尤其是在提高門檻後的第二輪土拍中受益。

  西南證券就指出,實際上,第二輪集中供地中,房企拿地Top10合計拿地797億元,而央國企拿地金額佔比高達88%,競爭明顯下降,但下半年預計將面臨更為苛刻的銷售競爭環境。

  讓房地產行業

  迴歸傳統制造業本質

  雖然當前正處在房地產行業的多事之秋,但應該看到,今年以來房地產行業負債率正持續改善,央企、國企在本輪樓市下行中穩定發展,整體地價保持穩定,各地租賃性保障住房建設持續推進,房地產長效機制建設不斷完善。

  蔡宗翰認為,在房地產行業陣痛期期間,一些房企將改變過去對項目質地、自身現金覆蓋率的輕視,不斷調整和優化,從而最終使整個行業迴歸到傳統制造業的本質。

  在陶金看來,接下來,借鑑國外房地產業發展經驗,設定並保持穩定的槓桿、負債比例和資產規模,將自身與金融領域的複雜工具保持合理距離,進而杜絕過度多元化,避免過多涉足自己所不能勝任的領域,迴歸建築和開發等強項業務,可能是房企在長期保持健康、持續和平穩發展的必需之舉。

  另外,陶金還認為,當前設置的貸款集中度比例是否合理,應進一步觀察購房需求受到的影響。若從中長期看,購房貸款需求持續無法滿足,購房者買房剛需受壓制,導致經營貸流入樓市屢禁不止等金融亂象叢生,則需要重新審視房地產貸款餘額及個人住房貸款餘額上限。

  在近期,張家口、桂林、瀋陽等城市接連出台“限跌令”,樓市逐漸出現雙向調控態勢,都明確顯示出房地產市場“穩房價”政策趨向,更加註重“穩價”而非一味“降價”。

  “進一步的收緊政策基本不會再出現了,政策已經到底了。”張大偉對記者表示,在各地因城施策下,後續可能會根據情況把握寬鬆力度。

  嚴躍進則表示,四季度依然要防範市場繼續降温的可能,判斷關鍵還是在信貸政策。從穩定企業發展的角度看,後續房地產銷售市場需要放開,預計11月份前後將有一波新的穩定或寬鬆政策,利好部分數據止跌。

  展望未來,蔡宗翰認為,在房地產市場穩定發展、房住不炒、共同富裕的要求下,未來全國性政策框架變動不大,但政策微調更偏向於因城施策,由城市根據實際狀況進行調整,即熱度高的城市繼續限購、熱度或是市場較弱的城市採取寬鬆的政策。

  國家統計局新聞發言人付凌暉在8月份國民經濟運行情況新聞發佈會上表示,隨着各方面持續推進房地產市場的調控,抑制房地產市場不合理需求,保證正常需求的釋放,同時房地產市場相關制度,多主體供應、多渠道保障、租購併舉的制度不斷完善,房地產市場有望保持穩定發展。

標籤:房地產市場;
責任編輯:莊麗傑莊麗傑
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